房企投资拿地默契十足：都要换仓一二线，好地块更难抢
界面新闻记者 | 黄昱在经历了以确保现金流安全为首要原则的一年半时间后，成功上岸的房企需要尽快恢复拿地、开发、销售的良性循环，这将是决定接下来行业格局的重要分水岭。众所周知，在2022年这行业最艰难的一年中，除了少数央国企外，大部分房企都大幅缩减了拿地。对于今年的投资拿地方向，多家头部房企在近期的业绩会均表示，会换仓到核心城市、核心板块。当聚焦核心城市、核心板块拿好地成为共识时，优质地块的竞争将更加白热化。南京、杭州、苏州、广州、深圳等城市近期土拍都出现了触顶摇号地块，民企参与的积极性也有所提升，但土地获取率并不乐观。换仓一二线城市如今有勇气召开2022年年度业绩发布会直面媒体和投资者的房企，基本都是已成功上岸的的企业，也会是今年拿地的主力选手，包括保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产、建发房产等央国企，以及碧桂园、龙湖、美的置业等民企，以及以万科为代表的混合所有制企业。随着地产行业进入规模缩量、结构性分化的阶段，从低能级城市换仓到高能级城市，这是当前房企经过行业深度调整后的主流选择。最大央企开发商、去年晋升行业销售规模第二的保利发展在近期发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》指出，过去部分房企投资拿地以资源获取为导向，不考虑真实居住需求，盲目在远郊拿地，甚至下沉五六线城市，需求退潮下陷入困境。部分弱二线和三四线等低城市的存货，正成为房企急于甩掉的包袱。招商蛇口总经理蒋铁峰指出，2021年下半年到2022年很多房企出现危机，以及不少房企出现利润大幅下滑的原因主要就是来自这些弱势产品。 “三四线之王”碧桂园也从去年开始系统性调解土储结构。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜指出，市场下行期，三四线城市的稳定性弱于一二线城市，去年碧桂园虽然新增土储不多，但7成都是在一二线，今年投资方向会聚焦一二线核心城市的核心板块。2023年碧桂园已重启拿地，优中选优、重质轻量，计划在3-5年的时间内通过新增土储布局的调整，将一二线对三四线的货值比例从40比60提升至50比50，以支撑公司未来业绩的稳健发展。另一家民营房企龙湖，也强调要聚焦核心城市的核心区域来布局。龙湖集团执行董事、高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示，2023年要严格投资刻度，尽可能优中选优，布局20个主力城市和14个机会城市。“和前几年相比，美的置业的布局已经聚焦很多。”美的置业董事会主席兼总裁郝恒乐指出，今年对土地的研判上会更加理性，更加慎重，更加聚焦，绝对不会多点开花，基本上围绕已布局的这些区域，同时并不是这些区域的每一个城市都会增加，而是聚焦结构性缺货的城市。对于“不差钱”的央国企来说，投资聚焦也是如今的核心策略。在中海地产董事局主席颜建国看来，房地产行业重中的城市会进一步分化，一二线城市抵御周期波动的能量更强，三四线城市波动调整更大。在现金回款比较好的情况下，中海地产今年的投资仍将相对进取，投资拿地金额规划了双位数的增长，但特别看中项目的确定性和回报率。去年以来，招商蛇口也在积极换仓，进一步聚焦其所划定的“强心30城”和“深耕6+10城”，同时项目要求达到内部要求的城市好、政策面好、团队好、区域好的“5好”。 “从前两个月的数据来看，楼市确实是有要复苏的迹象，但结构性机会明显，市场分化越来越严重，不好的地方确实也卖不出去。”越秀地产董事长林昭远表示，公司现在是抢节点，比较好卖的项目就抓紧推出，抓紧去化，抓紧回流，回流之后抓紧去投资更好的机会的项目。核心地块竞争更激烈民营房企也在重返土拍市场，但好地块的竞争异常激烈。碧桂园执行董事及常务副总裁程光煜就在前不久的业绩会上透露，核心城市的土拍主要通过公开招拍挂进行，目前碧桂园已参与北京、南京、成都、杭州、合肥等多个城市的土地竞争，但这类中签率比较低，目前还没有获取相应土地。万科联席总裁、开发经营本部CEO张海也坦言，因为房企投资的集中度大，今年以来在公开招拍挂中成功获取土地的几率并不是很大，最近万科也在研究差异化的投资策略。龙湖是今年头部民营房企中少有的已成功拿地的房企，在深圳和宁波均有斩获。在深圳3月31日组织的2023年首轮集中集中供地上，龙湖拿下两宗地块，其中一宗是触顶摇号所得，竞得价为17.96亿元；同日在宁波土拍中，龙湖还以总价14.76亿元夺一宗地块，溢价率14.96%，为宁波本次土拍楼面价最高、总价最高的地块。金地也是宣称要重返土地市场的房企之一。金地集团董事长凌克对界面新闻表示，房企经营就像踩单车，不前行就会跌落，房企需要新投资，金地今年会主动把握土地投资机会。3月28日，金地在西安的土拍中，成功拿下浐灞生态区一宗计容面积约14.8万平米的居住用地，这是他们今年首次在公开市场拿地。在这之前，金地集团已先后在北京、杭州、南京、苏州等城市参与土地竞拍。凭借着资金优势，TOP10中的央国企仍是土地市场的主力军。据克而瑞数据，华润置地、保利发展、招商蛇口、建发房产，以及混合所有制房企绿城中国今年一季度拿地金额均超过70亿元。4月4日，保利发展总经理周东利在业绩会上称，公司的资金储备充裕，总部调配资金能力强，可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。招商蛇口董事总经理蒋铁峰此前也指出，去年房企都没钱，很多地块都以底价成交。今年以来，南京、杭州等城市都出现了摇号地块，溢价提升，利润较去年会有所收窄，但比过往来说，地价还是有所下降，利润空间依然存在，关键还是要提高自身的操盘能力。“有机会就多买一点，没机会就少买一点。”建发房产管理层表示，今年土地出让规则有调整，大家拿地也都比较积极，2023年建发的拿地目标必然比2022年高，获取的总货值要超过2000亿元。在经过此轮房地产行业的深度调整后，能够重返土地市场且积极拿地的房企并不多，在拿地上也会更谨慎，这一点从今年一季度的土拍市场表现也可以看出来。根据中指研究院数据显示，2023年1-3月，TOP100企业拿地总额1930亿元，拿地规模同比下降15%。为了提高房企的拿地积极性，今年多地继续加大核心区土地供应力度，核心区地块占比普遍较2022年提高，但最终拿下地块的仍以央国企为主。土拍市场整体仍处低迷，弱能级城市也在缩减2023供地量。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，今年一季度22城央国企拿地金额占比52%，高于2022年一批次，杭州、南京民企参与积极性较高，北京、深圳、成都、苏州以央国企为主，广州、天津、郑州市场热度不足，仍有地方国资进场托底。张凯表示，在近期销售持续复苏下，房企拿地与推盘意愿明显增加。不过，市场分化愈发明显，热点城市的热点地块受到房企追捧，弱能级城市郊区地块则回炉降价。
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