互联网大厂降本增效，望京和中关村写字楼空置率上升
曾经被互联网大厂盘踞的中关村和望京市场，最近的出租情况不太理想了。3月28日，房地产服务及投资管理公司高力国际，发布了对一季度北京办公楼市场表现的调研报告。数据显示，截止到今年一季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负，达到-6.1万平方米，主要集中在中关村和CBD子市场，分别为-3.3万和-2.2万平方米。其中，望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大，环比降幅分别为2.5%和1.4%。过去一年，多个互联网大厂在“降本增效”的经营策略下，一改以往的大规模扩张节奏，反而撤离了多个核心办公楼区域，并对整个区域的出租情况造成了扰动。譬如，在中关村市场，字节跳动集体撤离中关村，整合退租超10万平米；爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦，微软也提前退租鼎好大厦3万平。另一边的望京市场，也同样出现了大厂撤离的情况。如，美团提前解约樱辉大厦和融新科技中心等写字楼，释放面积达超3万平；每日优鲜破产解散后，望京万科时代中心的总部人去楼空。大厂的纷纷撤出，直接给两大区域的出租率带来重创。根据高力国际2022年调研数据显示，中关村和望京全年净吸纳量分别为-6.8万平方米和-9.6万平方米。而中关村空置率达到11.1%，这是近15年里首次攀升至10%以上；望京酒仙桥的空置率同比上涨超过20%，达到28.7%。一个新的迹象是，进入2023年一季度，中关村和望京区域内的洗牌迹象开始更多涌现。当头部互联网企业大面积退租，更多科技型企业开始成为这些写字楼的“蓄水池”。陆明对「市界」介绍道， 中关村办公楼更多出现了人工智能、大数据、芯片等客户，个别元宇宙企业也会出现办公需求。然而，另不少行业人士担忧的是，目前这些新兴行业的生力军恐怕尚不足以支撑空缺的市场。高力国际华北区研究部董事陆明对「市界」介绍道，目前这些高精尖的科技型企业在人力规模和办公楼使用面积上仍偏小，无法填补大厂退租后的出租率空缺。而放眼全行业来看，针对北京一季度市场情况，高力国际抽样调查了北京核心区域不同子市场的50栋甲级写字楼，全部项目平均月度带看量从去年四季度一个月大约6-7组，迅速恢复至今年一季度的18-19组，相当于增长约2倍。其中，办公楼区域去化最明显的是丽泽市场。一季度，该区域实现了1.6万平方米的去化，依然是市场唯一的热点区域。而这已经丽泽商务区连续9个季度持续去化，其空置率环比下降1.6%至35.1%，净有效租金保持稳定。然而，尽管带看量有所回升，但从整个市场情况来看，目前也仅仅恢复到其正常市场环境下70%左右的水平，到了3月初时，办公楼市场的带看量又出现了不同程度的下滑。对此，陆明指出，“2023年的市场主旋律是，在总需求不足的前提下，如何降低业主和租户的租金预期差距，这也是市场实现成功去化的关键。”文｜李逗编｜孙春芳
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